Fjern reguleringsskatten

Kommentar: Bygningslov og byggesaksbehandling, ikke tomtemangel, er problemet i boligmarkedet, skriver NHH-professor Victor D. Norman i sin spalte i Dagens Næringsliv 1. september.

06.09.2012 - Victor D. Norman

Bygningslov og byggesaksbehandling, ikke tomtemangel, er problemet i boligmarkedet. Dyre boliger skyldes "reguleringsskatten" - prisen for overreguleringen. Det er flott at vi begynner å få en debatt om boligbygging i storbyene.

Jeg håper imidlertid at den etterhvert vil handle om noe mer enn bygging på dyrket mark. Det er prisverdig at noen tar et oppgjør ikke bare med hellige kyr, men også med arealene disse kyrne legger beslag på; men vi løser ikke boligprisproblemene i Norge bare ved å gjøre det.

Det er to hovedproblemer som må løses om vi skal få nok boliger til overkommelig pris i de største byene.
- Det ene er produktiviteten i bygg og anlegg. Produksjon per timeverk i bygg og anlegg i Norge i dag er nesten 20 prosent lavere enn den var i 1990. I samme periode har produktiviteten i resten av norsk økonomi steget med nesten 40 prosent. I den grad dette reflekteres i lønnskostnadene, betyr det at realkostnaden for byggearbeider i Norge har steget med 60 prosent på tyve år.
Da er det ikke rart at et er blitt for dyrt for unge mennesker å skaffe seg et sted å bo.
- Det andre er tilgangen på byggeklare arealer. Det er dette problemet både Erna Solberg og Roar Flåten har berørt når de krever at det må åpnes for bygging på dyrket mark. Allikevel er spørsmålet om bygging på dyrket mark en avsporing. Det virkelige spørsmålet vi bør stille er om det i det hele tatt er knapphet på arealer i og rundt de store byene.

To amerikanske økonomer, Edward Glaeser og Joseph Gyorko, gjennomførte i 2002 en analyse av bolig- og eiendomspriser i en rekke amerikanske storbyer. Formålet var å finne ut hvor mye av forskjellene mellom boligpriser og byggekostnader som kunne henføres til reell knapphet på arealer, og hvor mye som skyldtes problemer med å få tillatelse til å bygge på arealene. Måten de gikk frem på, var å sammenligne priser på boliger med ulik tomtestørrelse i etablerte områder, for å finne ut den implisitte tomteprisen per kvadratmeter, og så sammenligne det med forskjellen mellom boligpris og byggekostnad for nye boliger.

Svaret var krystallklart: Nesten ingenting av forskjellen mellom pris og byggekostnad for nye boliger kunne forklares ved høy tomtepris.

I New York innebar prisforskjellene på hus i etablerte strøk en implisitt tomtepris på rundt 15 dollar per kvadratmeter, mens differansen mellom pris og byggekostnad for nye hus var på over 320 dollar. I Chicago var forholdstallet mellom de to 1 til 19; i Boston 1 til 25; i Los Angeles 1 til 12.
Disse tallene viste for det første at de implisitte tomteprisene i etablerte områder var urimelig lave i forhold til husprisene samme sted. Det måtte bety at man ikke kunne regne med å få tillatelse til fradeling og bygging i disse områdene.
Fortetting var i praksis umulig - ikke fordi det ikke var plass, men fordi det ikke var lov.

I forlengelsen av dette viste tallene at prispåslaget på nye boliger umulig kunne ha noe med arealknapphet å gjøre: Hvis en tomt på Manhattan ikke var verdsatt til mer enn 15 dollar per kvadratmeter, kunne ikke den reelle knapphetsprisen på en tomt i Hackensack, New Jersey være 320 dollar.
Glaeser og Gyorkos konklusjon var at amerikanske storbyer ikke hadde noen arealkrise i det hele tatt - de hadde en reguleringskrise. Prispåslaget på nye boliger var i realiteten en merpris på en byggetillatelse; en merpris som for New Yorks vedkommende altså var på over 300 dollar pr kvadratmeter. De kalte den, passende nok, en reguleringsskatt.
Oslo, Bergen og Stavanger er ikke New York, Chicago og Boston - de er mindre, og de er omgitt av store, tynt befolkede områder. Norske byggeforskrifter, arealplaner og byggesaksrutiner er heller ikke som de amerikanske - de er sannsynligvis verre.

Er det reguleringsskatt, og ikke arealmangel, som er problemet i USA, er det derfor all grunn til å tro at det samme er tilfellet hos oss.

Det viktigste vi kan gjøre er derfor å gå løs på bygningsloven og byggesaksbehandlingen - med øks. Vi har viklet oss inn i en overregulering som er dyr, som fører til at eiere ikke er interessert i å stille arealer til disposisjon for boligbygging - og som i liten grad bidrar til alle de gode og velmente målene som var bakgrunnen for reguleringene.
Sannsynligvis er reguleringsregimet til og med en del av forklaringen på den lave produktiviteten i byggebransjen. Det fører direkte til at byggebransjen må bruke mye av tiden som skulle være brukt til å bygge på søknader og dokumentasjon. Med mangel på regulerte arealer er det samtidig viktigere for de store bedriftene i bygg og anlegg å skaffe seg byggeklare områder enn å holde kostnadene nede; og for de små bedriftene virker mange av kravene i bygningsloven som effektive etableringshindre.

Jeg tror ikke det er mulig å flikke på dagens lovverk. Vi må starte på nytt, med en lov der bevisbyrden snus i forhold til dagens lov. Hovedregelen må være at folk har rett til å bygge som de vil på egen tomt, at de har meldeplikt (ikke søknadsplikt) for nybygg, og at det offentliges rett til å nekte både er tidsbegrenset og avgrenset til situasjoner der det foreligger tungtveiende grunner for å gjøre det.