Hvor går boligmarkedet?
Kronikk: Mens boligprisene har falt dramatisk i mange land siden 2007, snudde fall til vekst i Norge i 2009. Kan vi forvente oss et nytt sterkt prisfall? Ola H. Grytten spør i K7 Bulletin 2. mars 2010
02.03.2010 - Ola H. Grytten
I løpet av 2007 begynte boligprisene å falle raskt i mange land. Prisfallene ble så betydelige at de fortjener betegnelsen krakk. Også i
Norge falt boligprisene sterkt.
Fra august 2007 til og med desember 2008 falt de nominelle prisene her til lands med 14 prosent ifølge Econ Pöyry (norsk konsulentselskap, redanm). De reelle prisene sank 18 prosent. Mens krakket fortsatte i mange andre land, snudde imidlertid prisene
oppover igjen i Norge og Sverige i 2009. Selv om denne utviklingen kom overraskende på de fleste er det ikke vanskelig å forstå hvorfor den negative trenden snudde.
Norges Bank satte styringsrenten kraftig ned senhøsten 2008. Det ga etterspørselsstimulans til boligmarkedet. Samtidig falt
boligbyggingen og ferdigstillingen av boliger kraftig og færre brukte boliger ble lagt ut til salg. I løpet av et halvt års tid ble tilbudet av boliger halvert.
Fallende tilbud og økt etterspørsel gjorde at boligmarkedet snudde. I løpet av 12 måneder steg prisene med om
lag 16 prosent. Veksttakten fra perioden 1993-2007 ble dermed mer enn gjeninnhentet. Dermed steg boligprisene om lag åtte ganger mer enn det generelle prisnivå på varer og tjenester og mer enn fire ganger så mye som disponibel inntekt.
Media er opptatt av om vi nå er i ferd med å gå inn i en ny boligboble. Det finnes ikke noe enkelt svar på dette.
Ifølge kortsiktige modeller for prissetting i boligmarkedet har vi neppe noen boligboble nå. Det forklares ut i fra dagens fundamentale forhold i markedet, som tilsier betydelig prisvekst på boliger. På den annen side kan det argumenteres med at dagens situasjon
ikke representerer langsiktige likevektsforhold.
Så lave renter og så lav boligbygging gjenspeiler snarere unntakene enn reglene. Dermed er det tidsbetingede faktorer som i sterk grad bidrar til den store prisveksten. Selv om de høye prisene ikke nødvendigvis er uttrykk for euforiske tilstander i boligmarkedet, kan de være uttrykk for ustabilitet, som skaper kortsiktige likevekter som avviker fra mer langsiktig likevekt.
Det er ikke så viktig om vi har boligboble eller ikke. Faremomentet ligger primært i om låntakere makter å betjene sin gjeld om vi får et negativt makroøkonomisk sjokk.
Hva vil skje om boliglånsrentene stiger til et mer normalt nivå på 6-7 prosent eller om arbeidsledigheten stiger betydelig?
Historien viser oss at vi da kan risikere mange misligholdte lån og dermed fall i boligprisene. Det argumenteres mot et prisfall at det er
for kostbart å bygge i dag. Men ved fortsatt lav boligbygging og økende arbeidsledighet kan byggekostnadene presses
nedover. Samtidig skyldes de høye boligprisene i dag i stor grad pressede tomtepriser.
Disse kan falle om etterspørselen faller. Vi vet ikke hvordan boligmarkedet vil bevege seg fremover.
Historien har imidlertid lært oss at boligkrakk sjelden kommer uten at det foregår et negativt makroøkonomisk sjokk. Selv om boligprisene i dag er på et rekordhøyt nominelt og reelt nivå behøver de ikke krakke. Det er like sannsynlig at vi vil få en sidelengs utvikling, der
resten av økonomien på sikt gjenhenter boligmarkedet.
Det er i alle fall å håpe at det er slik det blir.
|
