Tilbud og etterspørsel

Når tilbudet ikke holder tritt med etterspørselen, stiger prisene - også i boligmarkedet. Mesteparten av boligprisstigningen forklares likevel av tekniske krav, synkende produktivitet og høyere lønninger i byggebransjen, skriver professor Victor D. Norman i DN 10. mai.

12.05.2014 - Victor D. Norman

Det har falt mange av mine kolleger tungt for brystet at boligprisene igjen er på vei opp.

De tar for gitt at Norge har en boligboble og at vi enten må vente til den sprekker med et smell eller snarest mulig bruke rente og kapitalkrav for å få den til å ebbe ut med en fis.

De er på villspor. Problemet i det norske boligmarkedet er ikke boligkjøperne - problemet er at det bygges for lite og for dyrt. Det vil bli verre, ikke bedre, om myndighetene forsøker å strupe etterspørselen.

De siste ti årene er det bygget rundt 250.000 nye leiligheter i Norge. Det er bortimot historisk bunnrekord. I 1960-årene var tallet nesten 300.000, i syttiårene 340.000 og på åttitallet 375.000. Den eneste gangen etter krigen vi har hatt lavere boligbygging enn nå, var etter jappetiden.

Samtidig er den underliggende, naturlige veksten i etterspørselen sterkere enn noengang. De siste ti årene har folketallet i Norge økt med godt over en halv million, og antall husholdninger har økt med 275.000. Dagens boligbygging er ikke engang nok til å holde tritt med disse tallene.

Legger vi til velstandsveksten og den kraftige urbaniseringsbølgen vi er midt inne i, burde det være åpenbart for alle at grunnproblemet i boligmarkedet er at vi bygger for få nye boliger - ikke at vi bygger for mange.

Når tilbudet ikke holder tritt med den underliggende etterspørselsveksten, burde det heller ikke overraske noen at boligprisene stiger.

Det er imidlertid to andre forhold som også har bidratt til de høye prisene.

Det ene er kostnadsutviklingen i byggebransjen. Siden begynnelsen av 1990-tallet har arbeidsproduktiviteten i bygg og anlegg falt. Det skyldes ikke, som mange synes å tro, et stort innslag av lavproduktive, men billige arbeidsinnvandrere - i samme periode har lønnskostnadene pr time blitt mer enn fordoblet. Konsekvensen har vært mer enn en fordobling av lønnskostnader pr produsert enhet.

Bortimot halvparten av prisveksten på boliger siden årtusenskiftet kan henføres til kombinasjonen av synkende produktivitet og høyere lønninger.

Det andre forholdet er de nye tekniske kravene til boliger - som TEK 07 og TEK 10. De har kostet mye, selv om vi ikke vet nøyaktig hvor mye. De har selvfølgelig også verdi, men siden myndighetene har følt at de måtte innføres som generelle krav, må vi regne med at den gjengse kjøper nok føler at de koster mer enn de smaker.

I sum er det derfor grunn til å anta at godt over halvparten av prisveksten på 130 prosent på boliger siden årtusenskiftet skyldes økte lønnskostnader og nye tekniske krav. Den boligprisstigningen som kan henføres til sterkere vekst i etterspørsel enn tilbud blir da maksimalt i størrelsesordenen 50-60 prosent.

I samme periode har det generelle prisnivået i Norge steget med rundt 30 prosent.

Vi står derfor igjen med en særprisstigning på boliger på 20-30 prosent som nettoeffekten av misforholdet mellom bygging og etterspørselsvekst.

Siden den lave nybyggingen langt på vei er mangel på ferdigregulerte tomteområder, må norske kommuner ta mye av ansvaret for denne delen av prisstigningen.

Alt i alt er det derfor lite eller ingenting av boligprisstigningen i Norge som ikke kan forklares ved forhold på tilbudssiden. Det er den siden av markedet vi må gjøre noe med, og da er det andre enn Finanstilsynet eller Norges Bank som må foreta seg noe.

Ja men, vil mange si, hva med den kraftige gjeldsøkningen i husholdningene? Viser ikke den at det må være en boble?

Nei, den gjør ikke det.

Det er helt klart en sammenheng mellom økte boligpriser og økt gjeld, men årsakssammenhengen går fra priser til gjeld - ikke omvendt. Av grunner som mange norske økonomer har problemer med å forstå, prioriterer nordmenn hus og hjem høyere enn andre europeere. Det betyr at vi er villige til å forsake så mye for å få egen bolig at vi om nødvendig låner opp til mønet og suger på labben i årevis etterpå.

I motsetning til enkelte andre europeere har vi nemlig også en tradisjon for faktisk å betale tilbake det vi skylder.

Det hadde vært flott om boligkjøperne hadde sluppet å låne så mye. Derfor bør vi snarest mulig komme i gang med tiltak på tilbudssiden i boligmarkedet - senke standardkravene, få fart i kommunenes arbeid med reguleringsplaner og byggesaker, og få gjort noe med produktiviteten i byggebransjen.

I mellomtiden er det imidlertid ingen grunn til at Finanstilsynet eller Norges Bank skal gjøre boligdrømmen enda dyrere for de eneste som ikke har skylden for boligprisene.