Kristianiakrakket

Kommentar: Ola H. Grytten skriver om Kristianiakrakket, et av norgeshistoriens største eiendomskrakk, i Bergens Tidende søndag 15. januar 2012.

20.01.2012 - Ola H. Grytten

Et av de største eiendomskrakkene i moderne norsk historie fant sted i 1899 - 1905. Det er blitt kalt Kristianiakrakket eller Kristianiakrisen.

Det var i hovedstaden den forutgående boblen, fallet og ringvrkningene var sterkest. Men også i de andre store norske byene opplevde man boble og krakk, som utviklet seg til å bli en kraftig finanskrise. Det skulle ta fem år før norsk økonomi kom seg på bena igjen.

Krisen kom som en kombinasjon av en kreditt og eiendomsboble. Kreditt-, penge- og eiendoms-markedene opplevde en formidabel ekspansjon etter 1893. Pengerikeligheten ble så betydelig at man mistet den finansielle stabiliteten.

En viktig forutsetning for bobleoppbyggingen og det påfølgende krakket var endring av pengepolitikken fra 1893. Da gullstandarden, det vil si at den norske pengeenheten fikk en fast verdi i gull, ble introdusert i Norge med virkning fra 1. januar 1874, hadde Stortinget bestemt seg for å opprettholde det såkalte kvotientsystemet. Det var det samme systemet som hadde vært virksomt under sølvstandarden, der de norske pengene hadde faste verdier i forhold til sølv, før 1874. Forenklet innebar kvotientsystemet at Norges Bank skulle ha en reservedekning av gullverdier, tidligere sølvverdier, som tilsvarte minst 40 prosent av verdien av seddelvolumet.

Systemet virket prosyklisk. I dårlige tider strømmet mindre penger inn og Norges Banks beholdning falt. Da måtte man i tillegg redusere seddelvolumet, dermed ble etterspørselen ytterligere svekket. Gode tider medførte som oftest økning i gullreservene og dermed økning av pengemengden og stimulans til en økonomi som allerede gikk godt. Systemet virket således innstrammende på økonomien under den såkalte lange depresjonen fra midten av 1870-årene og frem til slutten av 1880-årene her hjemme.

Kvotientsystemet ble forlatt i 1893 og det såkalte differanse-systemet ble innført. En årsak var at man ønsket å frikoble pengepolitikken fra konjunkturene, slik at den ikke lenger skulle virke prosyklisk. Ifølge det nye systemet skulle Stortinget bestemme seddelutstedelse utover den dekningen Norges Bank hadde i gullreserver. Dermed var pengemengde og sentralbankens reserver i langt større grad frikoblet. Det banet veien for ekspansiv pengepolitikk med lave renter, høy aktivitet i seddelpressene og kredittekspansjon.

På den samme tiden var det betydelig vekst i jordbrukets produktivitet og arbeidskraft ble derfor frigitt til raskt voksende industri i urbane områder. I løpet av 1890-årene økte Kristianias befolkning med hele 47 prosent. I Bergen var tilsvarende vekst 37 prosent.

Etterspørselen etter boliger og forretningseiendommer steg dramatisk. Eiendommene ble finansiert gjennom billig kreditt. Forretningsbankenes utlån ble utrolig nok fordoblet i løpet av fem år fra 1895 til 1900. Noe som indikerer en formidabel kredittboble. Pengemengden økte med 60 prosent. Reallønnene fulgte etter. Optimismen var skyhøy. Boliger ble et yndet investerings-objekt med forventet høy avkastning. De steg med 73 prosent i hovedstaden og 40 prosent i Bergen.

På tilbudssiden ble bygge-boomen i hovedsak finansiert gjennom aksjeseemisjoner. Emisjonene i nye byggeselskaper i hovedstaden ble fordoblet mellom 1897 og 1899. Seks nye forretningsbanker ble etablert i byen mellom 1896 og 1898. De spesialiserte seg på utlån til boligbyggere med aksjer og tredjeprioritets lån til boligbygge-selskaper som sikkerhet. Samtlige av disse bankene gikk over ende under det påfølgende krakket.

I løpet av vinteren 1898 - 1899 ble markedene nervøse idet det ble stadig klarere at formuespriser, særlig på eiendom, var svært høye. I løpet av 1899 sprakk både kreditt- og eiendomsboblen. Prisene på både boliger og forretningsbygg falt sterkt. Boligprisene gikk tilbake hele 59 prosent i Kristiania 43 prosent i Bergen i løpet av krisen. Antall konkurser ble tredoblet i forhold til tidlig på 1890-tallet. Store tap førte til bankkollapser og økonomisk stagnasjon.

Om vi ser på realpriser på boliger, det vil si løpende boligpriser justert for konsumprisutviklingen, tok det nesten 90 år før nivået var gjenvunnet på landsbasis, for Oslo tok det godt over 100 år.

Realprisene på boliger er nåkommet opp på et nytt rekordnivå og veksten de siste årene har vært formidabel. Denne størrelsen alene er ikke tilstrekkelig til å si om vi har en boligboble i dag. Imidlertid kan vi si at forløpet til dagens situasjon ikke er ulikt det som skjedde forut for Kristianiakrakket. Imidlertid kan et løft i byggekostnader, høy arbeidsinnvandring, sentralisering og lav rente forklare det meste av prisoppgangen denne gangen. Det gjenstår å se om det blir varig. Hvis ikke ser det skremmende ut.