Hvor går boligmarkedet?

Kommentar: Boligprisene kommer til å stange mot et tak der de fleste ikke har råd til å kjøpe bolig, skriver Ola H. Grytten i Dagen 20. august 2011.

20.08.2011 - Ola H. Grytten

MENS BOLIGPRISENE har falt dramatisk i mange land sammenlignet med 2007, snudde prisfall til vekst i Norge i 2009. Veksten har vedvart frem til i dag. Dermed har realprisene på bolig i Norge steget mer enn i nesten alle andre land siden midten av 1990-årene. Kan vi forvente oss et nytt sterkt prisfall?

I løpet av 2007 begynte boligprisene å falle raskt i mange land. I mange vestlige land var fallet mellom 20 og 35 prosent. I noen, som for eksempel de baltiske statene enda mer. Prisfallene ble så betydelige at de fortjener betegnelsen krakk. Også i Norge falt boligprisene sterkt. Fra august 2007 til og med desember 2008 falt de nominelle prisene her til lands med 14 prosent, ifølge Econ Pöyry. De reelle prisene, som er justert for stigning i konsumprisindeksen, sank med 18 prosent. Det er svært mye på så kort tid og representerte et boligpriskrakk også her hjemme.

MENS KRAKKET FORTSATTE i mange andre land, snudde imidlertid prisene oppover igjen i Norge og i vårt naboland Sverige i 2009. Tendensen har vedvart her hjemme helt frem til i dag. Mange andre land har kommet etter hvert og har fulgt det samme sporet, om ikke like markant. Selv om både fallet og deretter den sterke veksten i boligprisene kom overraskende på mange, er det likevel ikke vanskelig å forstå hvorfor den negative trenden i boligprisene snudde her hjemme i 2009.

Norges Bank satte styringsrenten kraftig ned senhøstes 2008. Pengemarkedsrentene og boliglånsrentene fulgte raskt etter. Det ga et positivt sjokk i form av en kraftig og plutselig etterspørselsstimulans til boligmarkedet. Samtidig førte innflytting til landet, og særlig til byene, at etterspørselen økte ytterligere. På samme tid falt boligbyggingen og ferdigstillingen av boliger oppsiktsvekkende raskt og mye, samtidig som færre tidligere oppførte boliger ble lagt ut for salg. I løpet av et halvt års tid ble tilbudet av boliger halvert.

FALLENDE TILBUD og økt etterspørsel gjorde at boligmarkedet snudde i januar 2009. I løpet av perioden fra fjerde kvartal 2008 til og med andre kvartal 2011 har boligprisene i Norge steget med ca 25 prosent. Det tilsvarer en årlig vekstrate på om lag 9,3 prosent. Veksttakten fra perioden 1993-2007 er dermed nesten blitt gjenhentet.

Konsekvensen er at siden 1993 har boligprisene blitt mer enn femdoblet, mens konsumprisene har steget mindre enn en halv gang. Det innebærer at boligprisene har steget 3,5 ganger mer enn det generelle prisnivå på varer og tjenester, og dobbelt så mye som disponibel inntekt.

Dette er neppe bærekraftig. Boligprisene kan komme til å stange mot et tak, der de fleste rett og slett ikke har råd til å kjøpe ny bolig. De store taperne i dag er førstegangsetablerere, som ikke har noen bolig å selge for å finansiere en ny. Om utviklingen fortsetter som i dag kan flere bli utestengt fra boligmarkedet.

I LØPET AV 2010 og 2011 har boligbyggingen tatt seg opp og flere boliger legges ut for salg, men fremdeles er tilbudet av boliger langt mindre enn etterspørselen. En viktig årsak til etterspørselsoverskuddet er den sterke befolkningsveksten og innflyttingen til byene.

Media er opptatt av om vi nå er i ferd med å gå inn i en ny boligboble. Det finnes ikke noe enkelt svar på dette. Ifølge kortsiktige modeller for prissetting i boligmarkedet har vi neppe noen boligboble nå. Det forklares ut i fra dagens fundamentale forhold i markedet, som tilsier betydelig prisvekst på boliger. På den annen side kan det argumenteres med at dagens situasjon ikke representerer langsiktige likevektsforhold. Så lave renter, så sterk befolkningsvekst, så betydelig urbanisering og såpass lav boligbygging gjenspeiler snarere unntakene enn reglene.

Dermed er det tidsbetingede faktorer som i sterk grad bidrar til den store prisveksten. Selv om de høye prisene ikke nødvendigvis er uttrykk for euforiske tilstander i boligmarkedet, kan de være uttrykk for ustabilitet, som skaper kortsiktige likevekter, men som avviker fra mer langsiktig likevekt.

DET ER IKKE SÅ VIKTIG om vi har boligboble eller ikke. Faremomentet ligger primært i om låntakere makter å betjene sin gjeld om vi får et negativt makroøkonomisk sjokk. Hva vil skje om boliglånsrentene stiger til et mer normalt nivå på 6-7 prosent, eller om arbeidsledigheten stiger betydelig? Hva om innflyttingen til landet og de store byene stopper opp? Historien viser oss at vi da kan risikere mange misligholdte lån og dermed fall i boligprisene. Det argumenteres mot et prisfall at det er for kostbart å bygge i dag.

Men ved fortsatt relativt lav boligbygging og økende arbeidsledighet kan byggekostnadene presses nedover. Samtidig skyldes de høye boligprisene i dag i stor grad pressede tomtepriser. Disse kan falle om etterspørselen faller.

Vi vet ikke hvordan boligmarkedet vil bevege seg fremover. Historien har imidlertid lært oss at boligkrakk sjelden kommer uten at det foregår et negativt makroøkonomisk sjokk. Selv om boligprisene i dag er på et rekordhøyt nominelt og reelt nivå, behøver de ikke krakke. Det er like sannsynlig at vi vil få en sidelengs utvikling, der resten av økonomien på sikt gjenhenter boligmarkedet.

Det er i alle fall å håpe at det er slik det blir.