Hvorfor stiger boligprisen?

Prisene i boligmarkedet får mye oppmerksomhet i norske medier. Men hva skyldes den voldsomme prisveksten egentlig? Professor Emeritus Terje Hansen ved NHH forklarer hvorfor prisene har gått til værs.

24.08.2006 - Kristian Gulli Larsen

Det er igjen temperatur i boligprisdebatten. Senterpartiets finanspolitiske talsmann, Per Olaf Lundteigen, prøvde tidligere i sommer å nærme seg et brennhett boligmarked med brannslange.

Verdivekst i perspektiv
Lundteigen foreslo at man kunne fjerne skattefradraget for renteutgifter på lån over to til tre millioner kroner, men statsministeren og finansministeren stoppet ham kontant, lenge før han rakk å sette på vannet. Forslaget ble mer en brannfakkel enn en vellykket nedkjøling, i hvert fall foreløpig.

Ser en på prisutviklingen i boligmarkedet er det ikke rart at Lundteigen er bekymret. Ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB) steg boligprisene i gjennomsnitt med 12,5 prosent fra andre kvartal i fjor til andre kvartal i år.

Med en boligformue som Norges Bank beregner til å være på i overkant av 3000 milliarder kroner tilsier dette en verdistigning på norske boliger på over 300 milliarder.

Forventer høy temperatur
- Sammenligner man dette tallet med husholdningenes disponible inntekt, etter skatt og overføringer, som SSB beregnet til å være på om lag 770 milliarder kroner i 2004, ser man at det er betydelige summer vi snakker om, sier professor Hansen.

Sammen med forhold som høy sysselsetting og lav rente er verdistigningen på boliger en viktig årsak til at vi kan forvente svært høy temperatur i norsk økonomi fremover.

- Tas ti prosent av de senere års verdistigning på bolig ut i økt forbruk, noe som er fullt mulig ved å øke belåningen av en bolig som har steget i verdi, er det åpenbart at vi snakker om en enorm økning i etterspørselen i norsk økonomi, sier han.

Tilbud og etterspørsel
Debatten omkring Lundteigens forlag viser at det tilsynelatende er vanskelig å gjøre noe med prisutviklingen på boliger. Hvorfor er det slik? Noe av svaret kan finnes ved å studere årsakene til at boligprisen har steget så kraftig. Boligmarkedet er som andre markeder, prisene styres av tilbud og etterspørsel. Likevel er det forhold som gjør akkurat dette markedet spesielt.

- Hvis prisene i et marked stiger raskt over lengre tid, slik det har gjort i boligmarkedet, forventer man at tilbudet øker vesentlig, slik at det blir balanse mellom tilbud og etterspørsel, og prisveksten flater ut eller reverseres. Problemet i boligmarkedet er at tilbudet ikke kan økes på kort sikt, siden det tar lang tid fra planleggingen av et boligprosjekt starter til boligen står ferdig, sier professor Terje Hansen.

- Dermed oppstår det en treghet som gjør at tilbudet ikke øker så raskt som det ville gjort i andre markeder.

Investeringsobjekt nr. 1
Også etterspørselssiden i boligmarkedet er spesiell. Skattemessig favorisering over lang tid gjennom lav eller ingen eiendomsskatt, skattefradrag for renteutgifter og gunstig gevinst- og formuesbeskatning har gjort boliger til et hett investeringsobjekt.

- For den vanlige nordmann har hittil ingen investeringsalternativer kunnet måle seg, økonomisk sett, med det å investere i bolig, sier Hansen.

Men ifølge NHH-professoren gjøres også boliginvestering gunstig gjennom at myndighetene diskriminerer andre investeringsobjekter skattemessig.

- Formuesskatt og skatt på avkastning på alternative investeringer som børsnoterte aksjer, obligasjoner og bankinnskudd bidrar til å gjøre slike investeringer mindre attraktive, sier professoren.

Etterspørselen etter boliger stimuleres også av den lave renten, både gjennom at man kan få billig finansiering og gjennom lav alternativ avkastning på oppsparte midler.

- Renten har falt kraftig fra slutten av 1990-tallet, og med rentefradraget får man nå en lånerente etter skatt på under tre prosent. Til sammenlikning har vi det siste året hatt en gjennomsnittlig verdistigning på boliger på 12,5 prosent. Leiligheter har i den samme perioden steget med 14,9 prosent. Det er lenge siden vi har hatt et så betydelig misforhold mellom lånerente og verdistigning, sier Hansen.

Jobber oss til prisvekst
Også den høye sysselsettingen vi nå opplever bidrar til økte boligpriser.

- Mange unge mennesker har i dag godt betalte jobber, og særlig par får da gode muligheter til å bruke mye penger på bolig, sier professoren.

Samtidig gir en bedre inntekt gode muligheter i jakten på boliglånet. Dermed bidrar også det stramme arbeidsmarkedet til økt utlånsvilje hos bankene.

- Alle lånesøkere med godt betalte jobber er attraktive lånekunder for norske banker, fortsetter Hansen.

Liten politisk vilje
Professoren mener Lundteigen er inne på noe med sitt forslag, og har tidligere uttalt i media at han helst ville sett at hele skattefradraget for renteutgifter ble avviklet over en femårs periode, for personlige skatteytere. Men i Norge er slikt lettere sagt enn gjort.

- Det synes ikke å være politisk vilje til å beskatte boliger og boliginvesteringer hardere. Det har blitt fremmet forslag om en moderat skjerping av boligskatten, men opposisjonen på Stortinget har konsekvent skutt ned forslagene. Her har det vært mye demagogisk argumentasjon, sier Hansen. Han mener den fordelaktige skattemessige behandlingen av boliginvesteringer har lært nordmenn at bolig er og blir det perfekte investeringsobjekt.

- Det har nærmest grodd inn en mentalitet i det norske folk om at boliginvesteringer er gunstig. Det kan bli vanskelig å snu en slik oppfatning.

Hva kan gjøres?
For å dempe etterspørselen kan man både gjøre investering i bolig mindre gunstig og gjøre konkurrerende investeringsobjekter mer attraktive.

- Et alternativ er å øke eiendomsskatten vesentlig. Her har vi i år fått en lovendring som har medført at eiendomsskatt for boliger og fritidshus kan innføres i alle kommuner. Men det vil ta tre til fire år å innføre slik skatt i praksis, og på kort sikt vil derfor økt eiendomsskatt ha begrenset effekt på etterspørselen. Hansen tviler på at andre former for skjerpet boligbeskatning er aktuelt.

- Et annet alternativ for å begrense boligetterspørselen er at Norges Bank øker styringsrenten. Det vil umiddelbart slå ut i økt boliglånsrente. Problemet med dette virkemiddelet er at en vesentlig økning av styringsrenten vil bety en sterkere norsk krone, noe som vil svekke konkurranseevnen til konkurranseutsatt sektor betydelig, sier han.

Myndighetene kan også gjøre alternative investeringer mer attraktive ved eksempelvis å redusere formuesskatten på bankinnskudd, obligasjoner og børsnoterte aksjer, noe Terje Hansen er en varm tilhenger av.

- Men problemet er vel at dette strider mot ideologien til en rød-grønn regjering.

Risikabelt å kjøpe nå
I en situasjon der det er muligheter for at boliger er overpriset er det naturlig å vurdere muligheten for å utsette boligkjøpet.

- Er det risikabelt å kjøpe bolig nå?
- Man skal være forsiktig. Boliger som vanligvis oppleves som mindre attraktive går for tiden for vanvittige summer. Det er sannsynligvis disse som faller først når markedet snur, og det gjelder spesielt mindre leiligheter, sier Hansen, og understreker at det nå er mange spekulanter på jakt etter kortsiktig gevinst i boligmarkedet.

- Spekulanter kjøper opp større leiegårder, moderniserer disse og seksjonerer dem i mindre leiligheter i en fei for å oppnå gevinst. Her er det mye dårlig arbeid, advarer han.